Stanisław Bareja posiadał niezwykły talent do eksponowania tego, co najbardziej esencjonalne dla danego tematu, potrafiąc po mistrzowsku mieszać prawdę z komediową fantazją. Serial telewizyjny „Alternatywy 4” powinien być Państwu dobrze znany, a tym wszystkim którzy dotąd nie mieli okazji lub ochoty zapoznać się z tym dziełem, gorąco serial ten polecam. Wszak pomimo upływu czasu wiele ukazanych w nim spraw nie straciło na aktualności. Owszem zmieniły się pewne akcenty, a problemy zrzuciły stare „odzienie”, przybrały bardziej współczesny wygląd. (Na potrzeby tego wpisu, jeśli wyraźnie tego nie zaznaczę, zawsze pisząc „spółdzielnia” mam na myśli „spółdzielnię mieszkaniową”).

Poznani w poprzednim wpisie Leszek i Grażynka powołali się na przydział mieszkaniowy. Tak jak sygnalizowałem, pojęcie to będzie wiązało się zazwyczaj ze spółdzielnią mieszkaniową. Zobaczmy zatem, czy ich spółdzielni jest bliżej do tej przedstawionej we wspominanym serialu, czy też jednak wypełnia ona ideały zapisane w dedykowanych jej przepisach… A właśnie. Skoro o przepisach mowa, to powinni Państwo pamiętać zawsze o ich trzech najważniejszych (moim zdaniem) źródłach. 

Każda spółdzielnia musi mieć statut. Jest to najważniejszy akt prawa wewnętrznego. Do kompletu należy dodać dwie ustawy prawa powszechnego, którymi są [Ustawa Prawo Spółdzielcze](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19820300210) oraz [Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010040027).

Statut spółdzielni mieszkaniowej powinien być uszczegółowieniem zasad opisanych w ustawie. Przyrównajmy zatem powołane ustawy do foremki na ciasto. Ma ona określony wymiar, kształt, jest wykonana z określonego materiału. Statut natomiast jest zasadniczym uszczegółowieniem – wypełnieniem formy nadanej przez ustawy. Powinien on „oddawać ducha” danej spółdzielni. Wszak to od tworzących spółdzielnię członków będzie zależeć jak dokładnie ma wyglądać owa prawna konstrukcja spółdzielni w praktyce. Podobnie jak decydujemy o tym jakiego rodzaju ciasto upieczemy w posiadanej formie, tak statut powinien precyzować w jaki sposób będą wypełniane prawa i obowiązki spółdzielni oraz jej członków. Dalsze akty prawa wewnętrznego takie jak uchwały organów spółdzielni czy regulaminy, można traktować jak dodatki do ciasta (rodzynki, lukier, aromat), które stanowią kolejną warstwę uszczegółowienia.

W nauce prawa, a także w orzecznictwie wyrażany jest pogląd, z którym w pełni się zgadzam w swoich własnych zapatrywaniach na kwestie spółdzielni mieszkaniowych. Mianowicie statut uznawany jest za umowę, którą zawierają tworzący spółdzielnię członkowie, a w związku z tym jego postanowienia należy wykładać tak, jak nakazują tego przepisy prawa cywilnego (k.c.), stanowiące o wykładni oświadczeń woli w umowie (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2001 r. w sprawie o sygnaturze II CKN 434/00). Taki pogląd jest bardzo istotny przy prawnej ocenie konkretnych spraw dotyczących spółdzielni mieszkaniowej, zwłaszcza w sferze pojawiających się sporów co do rozumienia określonych zapisów stanowiących o obowiązkach i prawach czy to spółdzielni, czy jej członków. 

Warto pamiętać o tym, że każdy członek spółdzielni powinien mieć niczym nieograniczony (może poza zdrowym rozsądkiem) dostęp do statutu. Statut powinien przede wszystkim być opublikowany na stronie internetowej spółdzielni, jeżeli takową stronę spółdzielnia posiada. Ponadto Spółdzielnia powinna wydać członkowi odpis statutu na jego żądanie, w sposób nieodpłatny. Proszę jednak pamiętać, że ustawodawca przewidując pewne zasady zakłada, że adresatem przepisów są odpowiedzialni, rozsądni ludzie. Zatem w moim przekonaniu, jeśli pan Leszek postanowiłby codziennie odwiedzać siedzibę swojej spółdzielni i za każdym razem żądać odpisu statutu, to za którymś razem mógłby spotkać się z odmową lub żądaniem zapłaty. Wszak proszę pamiętać, że każde prawo czemuś służy, a wykorzystywanie go w inny sposób, może stanowić o nadużyciu, na które nie powinno być zgody.

Zachęcam Państwa do postulowania w swoich spółdzielniach aby strona internetowa była możliwie najaktualniejszym i spełniającym współczesne potrzeby źródłem pozyskiwania informacji. Dobrze zorganizowana strona internetowa nie tylko służy członkom spółdzielni, ale również jej pracownikom i przedstawicielom jej organów. Diabeł tkwi w szczegółach. Można na stronie zamieścić obraz statutu (zeskanowany tekst) a można zamieścić również dokument tekstowy przeznaczony do odczytu. Z pozoru w każdym wypadku dostępny jest tekst, ale ten pierwszy nie pozwala na stosowanie komputerowych narzędzi takich jak np. „szukaj” „zaznacz” „kopiuj” pozwalających na szybkie odnalezienie interesujących nas kwestii i przeniesienie np. do wiadomość e-mail. Strona internetowa spółdzielni powinna być nowoczesnym następcą gabloty czy słupa ogłoszeniowego, na której zamieszczone będą wszystkie istotne dla członków i mieszkańców nieruchomości informacje. Oczywiście, żadna ustawa nie nakazuje szczegółowego prowadzenia strony internetowej, ale statut lub stosowne uchwały już mogą, bo jak pisałem wcześniej są one tymi aktami prawa wewnętrznego, które wypełniają nadaną przez ustawodawcę formę.

Zapytajmy dalej dlaczego właściwie jest tak, że Leszek i Grażynka mają styczność ze spółdzielnią, a ktoś z Państwa mieszkając również w mieszkaniu na jednym z pięter domu wielorodzinnego o spółdzielni nigdy nie słyszał? A co więcej, zamiast ze spółdzielnią spotkał się ze wspólnotą mieszkaniową? Czy jest to jedno i to samo? Oczywiście, że nie.

Różnic pomiędzy spółdzielnią, a wspólnotą jest naprawdę wiele. Zacznijmy od zasady jaką zazwyczaj  kieruje się nasz ustawodawca, a polegającą na tym, że jeśli coś nazywa „spółdzielnią”, to nie pozwala na używanie innych określeń bliskoznacznych.  Pomimo podobieństwa zapisu i nawet wydźwięku słów „spółdzielnia” oraz „wspólnota” proszę zapamiętać, że są to zupełnie różne pojęcia, które nie mogą być używane zamiennie.

Spółdzielnie mieszkaniowe służyły i nadal służą realizowaniu jednej z najważniejszych potrzeb człowieka jaką jest potrzeba zamieszkania. Rola i skala działania spółdzielni na przestrzeni lat ulegała zmianom. Istnieją spółdzielnie, które w dalszym ciągu nabywają nieruchomości, budują nowe budynki i pozyskują nowych członków, ale istnieją również takie, które po wybudowaniu nieruchomości, przystąpiły w pełni do roli administratorów wszystkiego tego czego dokonały. Spółdzielnia jest osobą prawną, jest podmiotem, który powstał wskutek zrzeszenia się osób – członków. 

Wspólnota mieszkaniowa, chociaż może być pozywana i sama pozywać, chociaż może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, nie powstaje wskutek woli jej członków (nie ma swoich „ojców założycieli”), lecz zawsze powstaje z mocy samego prawa. Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, podczas gdy spółdzielnia taką osobą już jest. W większości przypadków (podkreślam, że nie jest tak zawsze), tam gdzie będziemy mieli do czynienia ze spółdzielnią, nie będzie istniała wspólnota mieszkaniowa oraz odwrotnie, tam gdzie jest wspólnota mieszkaniowa, tam nie ma spółdzielni. O sytuacji, w której pojęcia te występują obok siebie lub wchodzą w jakąś relację, na pewno również napiszę.

Osobowość prawna spółdzielni oznacza, że w wymiarze prawa będzie ona w wielu przypadkach zrównana z prawami przysługującymi człowiekowi. Tak jak Leszek czy Grażyna, spółdzielnia może coś kupić, może zdeponować pieniądze na rachunku bankowym, może przystąpić do remontu budynku. Jednak tak, jak naszym bohaterom możemy podać rękę, możemy się z nimi spotkać, możemy porozmawiać, tak w imieniu spółdzielni będą to czynić określone osoby, wchodzące w skład jej organów.

W spółdzielniach wyróżniamy trzy zasadnicze organy. Są to zarząd, rada nadzorcza oraz walne zgromadzenie. W tym wpisie, kilka słów o zarządzie. Tutaj proszę Państwa ponownie o zachowanie czujności, ponieważ często w sprawach dotyczących spółdzielni może pojawić się pojęcie „zarząd” rozumiane na dwa sposoby. Pierwszy, to wspomniany organ spółdzielni. Jest on odpowiedzialny za reprezentowanie spółdzielni w stosunkach z innymi osobami (podmiotami). To członkowie zarządu będą składać podpisy pod umowami zawieranymi przez spółdzielnię, to oni będą się wypowiadać na jej, to oni będą podejmować decyzje związane z codziennym jej funkcjonowaniem. Pracownicy spółdzielni będą wykonywać swoje obowiązki na podstawie umów, które to zarząd podpisze w imieniu spółdzielni. Jeżeli dany pracownik spółdzielni reprezentuje ją w stosunku do Państwa, to czyni to na podstawie przekazanego mu uprawnienia właśnie przez zarząd. Wszak po to są pracownicy spółdzielni, aby wspierać pracę i zadania zarządu. Nie można wszak oczekiwać, że zazwyczaj dwu lub trzyosobowy organ, będzie w stanie samodzielnie obsłużyć potrzeby społeczności spółdzielczych liczących często setki i tysiące osób.

Pojęcie zarządu może również pojawić się w innym znaczeniu, a mianowicie zarząd jako podejmowanie czynności organizacyjnych, jako prowadzenie spraw, jako sprawowanie pieczy nad majątkiem i podejmowanie decyzji wpływających na funkcjonowanie. Osobny wpis poświęcę uprawnieniom spółdzielni do sprawowania zarządu oraz kwestii ustawowego podziału czynności na należące do kategorii zarządu zwykłego oraz czynności przekraczające zwykły zarząd.

Jak Państwo zauważyli, każdy temat rozpoczyna wiele nowych wątków. Obiecuję, że krok po kroku będziemy przechodzić do szczegółów. Kolejne tematy będą już bardziej konkretne. Myślę, że poświęcimy nieco uwagi kwestiom członkostwa w spółdzielni, zahaczając o prawa lokalowe jakie w spółdzielni możemy napotkać, a także zasygnalizujemy kwestię coraz częściej napotykanego problemu następstwa prawnego (zazwyczaj wskutek spadkobrania).

Jeżeli mają Państwo pytania albo potrzebują pomocy w sprawach dotyczących własnych spółdzielni albo spółdzielców, zachęcam gorąco do kontaktu.




Pierwsze kroki do zrozumienia czym jest spółdzielnia mieszkaniowa i dlaczego nie powinniśmy mylić jej ze wspólnotą mieszkaniową. Kilka słów o kluczowych zagadnieniach tej tematyki, w szczególności o roli jej statutu oraz funkcji zarządu.

Spółdzielnia mieszkaniowa to nie wspólnota? Co pan powie....

Nawet nie zdają sobie Państwo sprawy, jak często źródło rzekomego problemu prawnego znajduje się w zupełnie innym miejscu, niż to na które wskazują główni zainteresowani. Pozwolę sobie sparafrazować, a zarazem połączyć w jeden zbiór wiele usłyszanych lub przeczytanych przeze mnie wypowiedzi, czy to klientów, czy to napotkanych w życiu osób, niekoniecznie w sprawach zawodowych. Niech na pierwszy ogień, pójdą sprawy dotyczące jednej z najważniejszych potrzeb każdego człowieka, jaką jest potrzeba posiadania miejsca zamieszkania, tego bezpiecznego portu, do którego wraca się po każdym dniu zmagania się z problemami naszej codzienności…

-- _Mecenasie, to tak dłużej być nie może! Cieknie nam od miesiąca woda z rury przy kaloryferze, a ta administracja nic z tym nie robi!_ – mówi do mnie głosem pełnym emocji pani (nazwijmy ją) Grażynka.

Nie ukrywam, lubię jak klienci przychodzą do mnie z konkretem, wtedy łatwiej ustalić czego im potrzeba, zaczynając od tego czy aby na pewno jest to praca dla prawnika, czy jednak sądząc po opisie… dla hydraulika.

-- _Zacznijmy od początku…_ - uspokajam.

-- _Na początku to nie ciekło!_ – z pomocną odpowiedzią włącza się małżonek pani Grażynki, pan Leszek.

-- _Rozumiem. Miałem na myśli coś innego_ – odpieram - _Odpowiedzmy wspólnie na pewne pytania, dobrze?_

-- _Lubię pytania!_ – odpowiada pani Grażynka - _Oglądamy z Leszkiem teleturnieje, na przykład Jeden z dziesięciu. Ogląda Mecenas?_ – dopytuje.

Opierając się tej spontanicznej, mimowolnej próbie zmiany tematu, wytrwale kontynuuję wywiad z klientami.

-- _Proszę Państwa. Co to za mieszkanie? Do kogo należy? Czy jesteście Państwo jego właścicielami?_ - stawiam zasadnicze pytania.

-- _No… takie nieduże, wie Mecenas, w tych blokach na piątym piętrze, ale z balkonem, o tam o!_ – zaczyna pan Leszek, wyraźnie dumny z faktu posiadania balkonu, pokazując ręką gdzieś w dal za oknem mojej kancelarii.

-- _A mieszkanie to jest moje…_ - dodaje pani Grażyna, za co Leszek szturcha ją łokciem – _To znaczy nasze! Jesteśmy we troje na przydziale wpisani!_

-- _Troje?_ – dopytuję zaintrygowany.

-- _No tak… Ja, Grażynka no i mama_ – wyjaśnia pan Leszek.

-- _Ale mamusia nie żyje!_ – uzupełnia wypowiedź pani Grażynka.

-- _Jak to nie żyje?_ – moje usta pytają, zanim umysł jest w stanie je powstrzymać.

--  _No normalnie… umarła!_ – dopowiada pan Leszek z rozbrajającą szczerością w głosie. 

No dobrze! Drodzy Państwo! Tym dramatycznym zakrzyknięciem Grażynki i szczerym stwierdzeniem Leszka przerywamy anegdotę. Obiecuję, jeszcze do niej wrócimy niejednokrotnie. Czas omówić pewne kwestie, które przedstawili nam do tej pory.

Sprawy mieszkaniowe są bardzo skomplikowane, ponieważ to co dla naszych oczu wydaje się być takie samo, dla przepisów prawa jest zgoła odmienne. W kolejnych zapiskach będę starał się Państwu przybliżać kwestie dotyczące różnych praw do lokali mieszkalnych, kładąc szczególny nacisk na moją specjalność, jaką są sprawy spółdzielni mieszkaniowych oraz wspólnot mieszkaniowych.

Oho! Już teraz widzą Państwo, że nawet nasz język polski posługuje się określeniami, które możemy potraktować jako tożsame. Spółdzielnia? Wspólnota? Obie w dodatku mieszkaniowe. A dołóżmy do tego jeszcze prawo odrębnej własności, które zdecydowana większość osób upraszcza do określenia „_prawo własnościowe_” i zestawmy ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a wychodzi nam niezły mętlik. A to dopiero początek, bo co z najmem, użyczeniem, spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu? Dla miłośników języków obcych dorzucam do tego tygla timeshare i leasing!

Różne sytuacje rodzą różne prawa i obowiązki, z których mogą wynikać dalsze, a z nich jeszcze kolejne. Tak samo jest w przypadku lokali mieszkalnych. Możemy mieszkać w jednym budynku, znać twarze naszych sąsiadów, lecz nie zdawać sobie sprawy, że każde z nich osiąga ten najważniejszy cel, jakim jest zamieszkiwanie, w oparciu o zupełnie inne przepisy prawa. Aby łatwiej było mi i Państwu zgłębiać poruszane przeze mnie tematy, przyjmijmy proszę na początek, że:

-- za każdym razem gdy: posłużę się, skrótem „k.c.”, będę miał na myśli aktualne brzmienie Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. [**Kodeks Cywilny**](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093),

--  za każdym razem, gdy  napiszę „u.s.m”, to będę nawiązywał do aktualnej Ustawy z dnia 16 grudnia 2000 r. [**o spółdzielniach mieszkaniowych**](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010040027),

--  skrót „u.w.l.” będzie nawiązywał do aktualnego brzmienia Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. [**o własności lokali**](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388).

 _Linki prowadzą do oficjalnych publikacji ustaw Internetowego Systemu Aktów Prawnych (ISAP), systemu informacji prawnej redagowanego przez zespół specjalistów w Ośrodku Informatyki Kancelarii Sejmu._

Wróćmy zatem do naszych bohaterów… Ewidentnie państwo Grażyna i Leszek są mieszkańcami lokalu, który co szczególnie ważne dla Leszka, posiada balkon (o balkonach też będziemy rozmawiać, obiecuję!). Taka informacja pozwala wykluczyć zamieszkiwanie przez nich domu jednorodzinnego (o tym czy na pewno też obiecuję napisać!). Z ich opowieści wynika, że mieszkają w budynku o co najmniej pięciu piętrach, a zatem są współmieszkańcami większej nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkiem). Wiemy też, że w ich życiu pojawił się dokument określony przez nich przydziałem. W większości przypadków „przydział” będziemy kojarzyć z przydziałem mieszkaniowym wydawanym przez daną spółdzielnię mieszkaniową w trybie przewidzianym dawniej Prawem spółdzielczym a obecnie również przepisami u.s.m. Nie można jednak wykluczyć, że ktoś mianem przydziału będzie określać dokument związany z przyznaniem mieszkania w związku z pełnioną służbą np. wojskową.

Skoro kaloryfer Grażynki i Leszka ciągle cieknie, nie możemy pozwolić im długo czekać. W kolejnym wpisie zacznę przybliżać Państwu szczegóły dotyczące praw lokalowych, zajmując się w pierwszej kolejności problematyką lokali spółdzielni mieszkaniowych. Wszak znaczna część naszej populacji właśnie w takich lokalach nadal mieszka, a jeśli nie sama, to na pewno ma kogoś w rodzinie, kto jest właśnie mieszkańcem lokalu wybudowanego przez spółdzielnię.

Przypominam o możliwości nawiązania ze mną kontaktu za pośrednictwem formularza dostępnego na stronie internetowej albo korzystając z udostępnionych przeze mnie danych kontaktowych.

Wprowadzenie do problematyki prawa do mieszkania. Sygnalizacja zagadnień prawnych dotyczących prawa własności lokalu mieszkalnego, spółdzielczych praw lokalowych oraz innych jeszcze praw pozwalających na korzystanie z lokalu mieszkalnego. Zapowiedź wpisów na temat spółdzielni mieszkaniowych.

Jedno mieszkanie, a tyle praw

Szanowni Państwo!

Doskonale zdaję sobie sprawę, że przyszło nam żyć w czasach, w których treści wszelkiego rodzaju dosłownie zalewają nas z każdego możliwego źródła. Włączamy telewizor, siadamy do komputera, sięgamy po telefon (a może raczej smartfon?), ba idziemy ulicą do sklepu, a informacje spływają zewsząd przeciążając nasze jakże zmęczone codziennym tempem życia głowy. Z tego powodu postaram się pisać konkretnie, aby to co chcę Państwu przekazać było wyrazistym, a w rezultacie czymś łatwym do oceny pod kątem przydatności.

Chcę Państwa zapewnić, że wszystko co tutaj napiszę, znajduje swoją inspirację w sytuacjach, w których brałem udział. Zazwyczaj moja rola w takich zdarzeniach jest typowa. Wynika z wykonywanego przeze mnie zawodu, ale nie tylko. Wszak podobnie jak Państwo jestem codziennym uczestnikiem życia w zorganizowanym społeczeństwie, w ramach którego biorę udział w podobnych sytuacjach (zawieram umowy, robię zakupy, korzystam z transportu publicznego itp.), a jedyna różnica sprowadza się do tego, że za sprawą mojej profesji dostrzegam ciekawe kwestie prawne związane z tymi czynnościami i mogę dzięki temu podzielić się z Państwem swoimi wnioskami.

Gdy jako student Uniwersytetu Wrocławskiego zasiadłem na sali wykładowej pierwszego zaplanowanego wykładu z prawa cywilnego, nie spodziewałem się, że tego dnia tylko jedno zdanie profesora Edwarda Gniewka zapadnie mi na zawsze w pamięć… Nie śmiem twierdzić, że wykład był nudny i nie było nic innego do zapamiętania, proszę mnie źle nie zrozumieć. Mówię tutaj o takiej  szczególnej pamięci, o zdolności przywołania jakby fragmentu filmu, na którym nadal widzę siedzących wokół studentów, widzę profesora i słyszę te słowa, które parafrazuję „Prawo cywilne to chleb powszedni, dosłownie i w przenośni, a dla wielu z was stanie się również źródłem zarobku na własny chleb”. Bez cienia wątpliwości słowa pana profesora stały się dla mnie prorocze, albowiem w swojej praktyce to prawu cywilnemu poświęcam niemal całą swoją uwagę.

Chciałbym jednak pochylić się nad pierwszym fragmentem wspomnianej wypowiedzi. Prawo cywilne jest z nami codziennie, w każdym momencie i w każdej sytuacji. Jest z nami wtedy, gdy korzystamy z telefonu, jest z nami gdy idziemy kupić świeże bułki na śniadanie, jest z nami gdy nasze dziecko prosi nas o kieszonkowe, jest z nami po prostu zawsze. W swoich kolejnych wpisach to właśnie temu prawu będę poświęcał najwięcej uwagi. Chcę je Państwu przybliżyć, chcę Państwa z nim oswajać. Ufam, że wspólnie przełamiemy wiele stereotypów, że uda nam się odkryć istotę tego prawa, a w rezultacie przyczynić się do rozwiązania Państwa problemów.
Dlaczego „zapiski adwokata”? Może właśnie dlatego aby przełamać jeden z pierwszych stereotypów o naszym zawodzie? Owszem często notujemy czy to na rozprawie czy podczas rozmowy z klientem, ale proszę wierzyć że wiele z tych zapisków zamiast merytoryki, obfituje w pełne humoru dygresje i spostrzeżenia.

Zapraszam Państwa do czytania, życząc wszystkiego dobrego i dziękując za poświęcony mi czas.


Czyli o moich zamiarach i zaproszeniu Państwa do wspólnego zgłębiania tajemnic prawa cywilnego.