Spółdzielnia mieszkaniowa to nie wspólnota? Co pan powie....

Pierwsze kroki do zrozumienia czym jest spółdzielnia mieszkaniowa i dlaczego nie powinniśmy mylić jej ze wspólnotą mieszkaniową. Kilka słów o kluczowych zagadnieniach tej tematyki, w szczególności o roli jej statutu oraz funkcji zarządu.

Stanisław Bareja posiadał niezwykły talent do eksponowania tego, co najbardziej esencjonalne dla danego tematu, potrafiąc po mistrzowsku mieszać prawdę z komediową fantazją. Serial telewizyjny „Alternatywy 4” powinien być Państwu dobrze znany, a tym wszystkim którzy dotąd nie mieli okazji lub ochoty zapoznać się z tym dziełem, gorąco serial ten polecam. Wszak pomimo upływu czasu wiele ukazanych w nim spraw nie straciło na aktualności. Owszem zmieniły się pewne akcenty, a problemy zrzuciły stare „odzienie”, przybrały bardziej współczesny wygląd. (Na potrzeby tego wpisu, jeśli wyraźnie tego nie zaznaczę, zawsze pisząc „spółdzielnia” mam na myśli „spółdzielnię mieszkaniową”).

Poznani w poprzednim wpisie Leszek i Grażynka powołali się na przydział mieszkaniowy. Tak jak sygnalizowałem, pojęcie to będzie wiązało się zazwyczaj ze spółdzielnią mieszkaniową. Zobaczmy zatem, czy ich spółdzielni jest bliżej do tej przedstawionej we wspominanym serialu, czy też jednak wypełnia ona ideały zapisane w dedykowanych jej przepisach… A właśnie. Skoro o przepisach mowa, to powinni Państwo pamiętać zawsze o ich trzech najważniejszych (moim zdaniem) źródłach.

Każda spółdzielnia musi mieć statut. Jest to najważniejszy akt prawa wewnętrznego. Do kompletu należy dodać dwie ustawy prawa powszechnego, którymi są Ustawa Prawo Spółdzielcze oraz Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Statut spółdzielni mieszkaniowej powinien być uszczegółowieniem zasad opisanych w ustawie. Przyrównajmy zatem powołane ustawy do foremki na ciasto. Ma ona określony wymiar, kształt, jest wykonana z określonego materiału. Statut natomiast jest zasadniczym uszczegółowieniem – wypełnieniem formy nadanej przez ustawy. Powinien on „oddawać ducha” danej spółdzielni. Wszak to od tworzących spółdzielnię członków będzie zależeć jak dokładnie ma wyglądać owa prawna konstrukcja spółdzielni w praktyce. Podobnie jak decydujemy o tym jakiego rodzaju ciasto upieczemy w posiadanej formie, tak statut powinien precyzować w jaki sposób będą wypełniane prawa i obowiązki spółdzielni oraz jej członków. Dalsze akty prawa wewnętrznego takie jak uchwały organów spółdzielni czy regulaminy, można traktować jak dodatki do ciasta (rodzynki, lukier, aromat), które stanowią kolejną warstwę uszczegółowienia.

W nauce prawa, a także w orzecznictwie wyrażany jest pogląd, z którym w pełni się zgadzam w swoich własnych zapatrywaniach na kwestie spółdzielni mieszkaniowych. Mianowicie statut uznawany jest za umowę, którą zawierają tworzący spółdzielnię członkowie, a w związku z tym jego postanowienia należy wykładać tak, jak nakazują tego przepisy prawa cywilnego (k.c.), stanowiące o wykładni oświadczeń woli w umowie (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2001 r. w sprawie o sygnaturze II CKN 434/00). Taki pogląd jest bardzo istotny przy prawnej ocenie konkretnych spraw dotyczących spółdzielni mieszkaniowej, zwłaszcza w sferze pojawiających się sporów co do rozumienia określonych zapisów stanowiących o obowiązkach i prawach czy to spółdzielni, czy jej członków.

Warto pamiętać o tym, że każdy członek spółdzielni powinien mieć niczym nieograniczony (może poza zdrowym rozsądkiem) dostęp do statutu. Statut powinien przede wszystkim być opublikowany na stronie internetowej spółdzielni, jeżeli takową stronę spółdzielnia posiada. Ponadto Spółdzielnia powinna wydać członkowi odpis statutu na jego żądanie, w sposób nieodpłatny. Proszę jednak pamiętać, że ustawodawca przewidując pewne zasady zakłada, że adresatem przepisów są odpowiedzialni, rozsądni ludzie. Zatem w moim przekonaniu, jeśli pan Leszek postanowiłby codziennie odwiedzać siedzibę swojej spółdzielni i za każdym razem żądać odpisu statutu, to za którymś razem mógłby spotkać się z odmową lub żądaniem zapłaty. Wszak proszę pamiętać, że każde prawo czemuś służy, a wykorzystywanie go w inny sposób, może stanowić o nadużyciu, na które nie powinno być zgody.

Zachęcam Państwa do postulowania w swoich spółdzielniach aby strona internetowa była możliwie najaktualniejszym i spełniającym współczesne potrzeby źródłem pozyskiwania informacji. Dobrze zorganizowana strona internetowa nie tylko służy członkom spółdzielni, ale również jej pracownikom i przedstawicielom jej organów. Diabeł tkwi w szczegółach. Można na stronie zamieścić obraz statutu (zeskanowany tekst) a można zamieścić również dokument tekstowy przeznaczony do odczytu. Z pozoru w każdym wypadku dostępny jest tekst, ale ten pierwszy nie pozwala na stosowanie komputerowych narzędzi takich jak np. „szukaj” „zaznacz” „kopiuj” pozwalających na szybkie odnalezienie interesujących nas kwestii i przeniesienie np. do wiadomość e-mail. Strona internetowa spółdzielni powinna być nowoczesnym następcą gabloty czy słupa ogłoszeniowego, na której zamieszczone będą wszystkie istotne dla członków i mieszkańców nieruchomości informacje. Oczywiście, żadna ustawa nie nakazuje szczegółowego prowadzenia strony internetowej, ale statut lub stosowne uchwały już mogą, bo jak pisałem wcześniej są one tymi aktami prawa wewnętrznego, które wypełniają nadaną przez ustawodawcę formę.

Zapytajmy dalej dlaczego właściwie jest tak, że Leszek i Grażynka mają styczność ze spółdzielnią, a ktoś z Państwa mieszkając również w mieszkaniu na jednym z pięter domu wielorodzinnego o spółdzielni nigdy nie słyszał? A co więcej, zamiast ze spółdzielnią spotkał się ze wspólnotą mieszkaniową? Czy jest to jedno i to samo? Oczywiście, że nie.

Różnic pomiędzy spółdzielnią, a wspólnotą jest naprawdę wiele. Zacznijmy od zasady jaką zazwyczaj kieruje się nasz ustawodawca, a polegającą na tym, że jeśli coś nazywa „spółdzielnią”, to nie pozwala na używanie innych określeń bliskoznacznych. Pomimo podobieństwa zapisu i nawet wydźwięku słów „spółdzielnia” oraz „wspólnota” proszę zapamiętać, że są to zupełnie różne pojęcia, które nie mogą być używane zamiennie.

Spółdzielnie mieszkaniowe służyły i nadal służą realizowaniu jednej z najważniejszych potrzeb człowieka jaką jest potrzeba zamieszkania. Rola i skala działania spółdzielni na przestrzeni lat ulegała zmianom. Istnieją spółdzielnie, które w dalszym ciągu nabywają nieruchomości, budują nowe budynki i pozyskują nowych członków, ale istnieją również takie, które po wybudowaniu nieruchomości, przystąpiły w pełni do roli administratorów wszystkiego tego czego dokonały. Spółdzielnia jest osobą prawną, jest podmiotem, który powstał wskutek zrzeszenia się osób – członków.

Wspólnota mieszkaniowa, chociaż może być pozywana i sama pozywać, chociaż może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, nie powstaje wskutek woli jej członków (nie ma swoich „ojców założycieli”), lecz zawsze powstaje z mocy samego prawa. Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, podczas gdy spółdzielnia taką osobą już jest. W większości przypadków (podkreślam, że nie jest tak zawsze), tam gdzie będziemy mieli do czynienia ze spółdzielnią, nie będzie istniała wspólnota mieszkaniowa oraz odwrotnie, tam gdzie jest wspólnota mieszkaniowa, tam nie ma spółdzielni. O sytuacji, w której pojęcia te występują obok siebie lub wchodzą w jakąś relację, na pewno również napiszę.

Osobowość prawna spółdzielni oznacza, że w wymiarze prawa będzie ona w wielu przypadkach zrównana z prawami przysługującymi człowiekowi. Tak jak Leszek czy Grażyna, spółdzielnia może coś kupić, może zdeponować pieniądze na rachunku bankowym, może przystąpić do remontu budynku. Jednak tak, jak naszym bohaterom możemy podać rękę, możemy się z nimi spotkać, możemy porozmawiać, tak w imieniu spółdzielni będą to czynić określone osoby, wchodzące w skład jej organów.

W spółdzielniach wyróżniamy trzy zasadnicze organy. Są to zarząd, rada nadzorcza oraz walne zgromadzenie. W tym wpisie, kilka słów o zarządzie. Tutaj proszę Państwa ponownie o zachowanie czujności, ponieważ często w sprawach dotyczących spółdzielni może pojawić się pojęcie „zarząd” rozumiane na dwa sposoby. Pierwszy, to wspomniany organ spółdzielni. Jest on odpowiedzialny za reprezentowanie spółdzielni w stosunkach z innymi osobami (podmiotami). To członkowie zarządu będą składać podpisy pod umowami zawieranymi przez spółdzielnię, to oni będą się wypowiadać na jej, to oni będą podejmować decyzje związane z codziennym jej funkcjonowaniem. Pracownicy spółdzielni będą wykonywać swoje obowiązki na podstawie umów, które to zarząd podpisze w imieniu spółdzielni. Jeżeli dany pracownik spółdzielni reprezentuje ją w stosunku do Państwa, to czyni to na podstawie przekazanego mu uprawnienia właśnie przez zarząd. Wszak po to są pracownicy spółdzielni, aby wspierać pracę i zadania zarządu. Nie można wszak oczekiwać, że zazwyczaj dwu lub trzyosobowy organ, będzie w stanie samodzielnie obsłużyć potrzeby społeczności spółdzielczych liczących często setki i tysiące osób.

Pojęcie zarządu może również pojawić się w innym znaczeniu, a mianowicie zarząd jako podejmowanie czynności organizacyjnych, jako prowadzenie spraw, jako sprawowanie pieczy nad majątkiem i podejmowanie decyzji wpływających na funkcjonowanie. Osobny wpis poświęcę uprawnieniom spółdzielni do sprawowania zarządu oraz kwestii ustawowego podziału czynności na należące do kategorii zarządu zwykłego oraz czynności przekraczające zwykły zarząd.

Jak Państwo zauważyli, każdy temat rozpoczyna wiele nowych wątków. Obiecuję, że krok po kroku będziemy przechodzić do szczegółów. Kolejne tematy będą już bardziej konkretne. Myślę, że poświęcimy nieco uwagi kwestiom członkostwa w spółdzielni, zahaczając o prawa lokalowe jakie w spółdzielni możemy napotkać, a także zasygnalizujemy kwestię coraz częściej napotykanego problemu następstwa prawnego (zazwyczaj wskutek spadkobrania).

Jeżeli mają Państwo pytania albo potrzebują pomocy w sprawach dotyczących własnych spółdzielni albo spółdzielców, zachęcam gorąco do kontaktu.